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O que é valor venal?

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O valor venal é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de certos impostos e em alguns casos emolumentos judicias ou administrativos. Para a quantificação, são utilizados critérios objetivos estabelecidos em lei que variam segundo o tempo e o lugar em que o bem se encontra, e segundo o seu gênero e espécie.


Tratando-se de bens imóveis, o valor venal é calculado levando em conta o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda simples, considerando a função da área da edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão (valor do metro quadrado dos imóveis no logradouro).



O cálculo do valor venal de imóveis edificados residenciais segue a seguinte metodologia:



V = A . VR . I . P . TR



onde:



V = valor venal do imóvel;



A = área da edificação;



VR = valor unitário padrão residencial, de acordo com a Planta de Valores do Município;



I = fator idade (Tabela 1), aplicável em razão da idade do imóvel contada a partir do exercício seguinte ao da concessão do "habite-se", da reconstrução ou da ocupação do imóvel se este não tiver "habite-se";



P = fator posição (Tabela 2), varia conforme a localização do imóvel em relação ao logradouro;



TR = fator tipologia residencial (Tabela 3), de acordo com as características construtivas do imóvel, consideradas as suas reformas, acréscimos e modificações.




A título de exemplo, o Código Tributário Nacional regula alguns impostos que incidem sobre imóveis e que consideram o seu valor venal como base de cálculo:


"SEÇÃO II - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU):


Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

(...)


Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.


Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.

(...)


SEÇÃO III - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI)


Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:


I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;


II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;


III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.


Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.

(...)


Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos."



Tratando-se de direito processual, o valor venal deve ser utilizado para a quantificação do monte que um espólio representa em processos judicias de inventário e partilha. Assim, sua valoração acaba também por influenciar no cálculo do Imposto de Transmissão "Causa Mortis" e Doação, cuja arrecadação é de competência dos estados federados (Constituição Federal de 1988, artigo 155, inciso I). No Estado de São Paulo, a Lei 10.705, de 28 de dezembro de 2000 estabelece em seu artigo 2º que esse "imposto incide sobre a transmissão de qualquer bem ou direito havido: I- por sucessão legítima ou testamentária, inclusive a sucessão provisória; II - por doação", e que, segundo o Supremo Tribunal Federal, "é calculado sobre o valor dos bens na data da avaliação".



Tratando-se de bens móveis, o melhor exemplo para se dar é o referente aos valores venais de veículos automotores. Sua apuração é feita com base nos preços médios de mercado, levando em conta o tipo, marca, modelo e ano de sua fabricação, servindo de base para o cálculo para o Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores – IPVA. Tais valores são arrolados em tabelas de valores venais emitidas anualmente por cada estado federado, pois destes também é a competência para sua arrecadação.


Porém, o que ocorre na prática é que os valores venais, em regra, não correspondem aos valores reais dos bens, isto é, aos valores que estes alcançam quando negociados em seus respectivos mercados.